Rinegoziare il mutuo della casa per alleggerire la rata mensile

Con gli stravolgimenti generati dalla situazione economica degli ultimi anni, che hanno determinato riduzione dei redditi se non addirittura perdita del lavoro, si è aperto infatti un nuovo capitolo: come fare a pagare il mutuo acceso magari anni prima, quando le condizioni del mercato erano ben diverse? Una soluzione può essere la rinegoziazione, ovvero la ricontrattazione di alcune clausole, come il tipo di tasso applicato, le garanzie, l’allungamento della durata delle rate con conseguente riduzione dell’importo mensile o la diminuzione dello spread.

Acquistare e ristrutturare casa: gli italiani e i mutui

Se avere una casa di proprietà è uno degli obiettivi principali degli italiani, i mutui sono lo strumento per realizzare questo sogno. Nel 2012, secondo l’Agenzia delle Entrate, il capitale complessivamente erogato per i mutui per l’immobiliare è stato di 19,6 miliardi di euro, con una rata mensile iniziale medio di 700 euro. Secondo quanto riportato, poi, nella trentatreesima edizione dell’Osservatorio sul Credito al Dettaglio realizzato da Assofin, Crif e Prometeia, l’importo medio dei mutui stipulati è di circa 123 mila euro per l’acquisto dell’abitazione e circa 105 mila euro per gli “altri mutui immobiliari”. Il 41% dei contratti, poi, dura tra i 25 e i 30 anni, mentre il 51% dei mutui è tasso variabile.

Oltre all’acquisto, per gli italiani il mutuo è uno strumento importante per le ristrutturazioni o per l’acquisto di nuovi arredamenti. Secondo un’analisi riportata dal Sole24Ore del 4 marzo 2013, negli ultimi tre mesi, una richiesta di finanziamento su 3 ha riguardato la casa e in particolare l’11% l’arredamento e il 18% le ristrutturazioni, per un importo medio di 21.844 euro, contro i 16.715 euro ricercati per liquidità e gli 11.583 per l’auto. Le richieste arrivano da persone di età media superiore ai 45 anni, e per lo più residenti nelle regioni del Sud Italia. Resta il fatto, però, che, sulla base dei dati della Bce, i mutui italiani sono più cari della media europea: a novembre il tasso sui prodotti di nuova stipula era del 4,05% contro il 3,35% della media europea. Non stupisce, dunque, se, come segnalato da Assofin-Crif-Prometeia, nell’ultimo anno si sono registrati ritardi nei pagamenti di 6 o più rate, nonostante lo spread sia sceso (lo spread è una componente decisa dalla banca e che si aggiunge all’Euribor, per i mutui variabili, e agli indici Eurirs, per i mutui a tasso fisso, per ottenere il Tan, ovvero il Tasso annuo finale di interesse del mutuo). Una situazione che, secondo il mondo del credito, dipenderebbe da tre fattori:

  • il costo della raccolta che continua a restare alta rispetto a prima del crack Lehman;

  • la normativa bancaria più restrittiva per gli istituti nazionali rispetto a quelle di altri Paesi europei;

  • la lentezza della nostra giustizia civile: in Italia per recuperare un immobile pignorato ci vogliono in media 10 anni, contro i soli 12 mesi della Germania.

Mutui a tasso fisso o a tasso variabile: cosa sono

Quando si accende o si rinegozia un mutuo è fondamentale tenere in considerazione alcuni indicatori, come i tassi di interesse europei e gli Euribor, ovvero gli indici che sono agganciati al calcolo dei mutui variabili. Il valore della rata, infatti, dipende molto dal tipo di tasso scelto. Le due formule più diffuse sono:

  • tasso fisso: il mutuo è erogato dalla banca o dalla società finanziaria con un tasso di interesse costante per tutta la durata stabilita. Ciò vuol dire che la rata di rimborso (capitale più gli interessi) non cambia nel tempo ed è nota sin dalla stipula del contratto. Il tasso applicato è il risultato della somma del tasso di riferimento per i mutui tasso fisso, conosciuto come “Eurirs” (Euro Interest Rate Swap), e lo spread. Il vantaggio è la certezza della rata, ma il tasso fisso non consente di godere di situazioni vantaggiose che il mercato può offrire. E’ preferibile quando si prevede una crescita dell’inflazione;

  • tasso variabile: è legato all’oscillazione di un indice finanziario di riferimento, generalmente l’Euribor. In base al mercato, dunque, l’importo della rata sarà più alta o più bassa a seconda dell’andamento delll’Euribor. Il vantaggio è soprattutto iniziale, perché gli importi delle prime rate sono più contenuti rispetto a quelli di un mutuo a tasso fisso. Nel caso, però, in cui gli indici di mercato (come il tasso d’inflazione) aumentino, l’onere del mutuo può crescere sensibilmente.

Tra il tasso fisso e il tasso variabile ci sono poi delle opzioni intermedie:

  • tasso misto: si prevede per contratto una modifica del tasso di interesse da variabile a fisso e viceversa durante la durata del mutuo. E’ una formula per chi vuole tutelarsi dalle oscillazioni del mercato finanziario e infatti il cambio di tasso può essere effettuato più volte. In genere, viene adottato il tasso fisso nel periodo iniziale, che coincide con quello più importante per l’ammortamento e quando il periodo di stabilizzazione sarà passato, si potrà decidere di adottare un tasso variabile. Si tratta però di una formula più onerosa in termini di tassi di interesse, rispetto a quelle tradizionali;

  • tasso variabile a rata costante: si tratta di un mutuo a tasso variabile, ma la rata resta sempre quella concordata al momento del rogito. Cambia, però, la durata, perché se nel corso del mutuo il tasso medio reale è inferiore al tasso pattuito inizialmente la durata si riduce; in caso contrario, si allunga;

  • tasso variabile con cap: viene fissato un tetto massimo oltre il quale le rate risultano indifferenti a ulteriori rialzi dei tassi. In questo caso, la formula è conveniente in base alla soglia del cap.

Rinegoziare il mutuo, una soluzione conveniente se la rata diventa pesante

Può accadere che una riduzione del reddito, anche temporanea, legata alle dinamiche del mondo del lavoro metta in difficoltà una famiglia che ha acceso un mutuo. Oppure, che l’aumento dei tassi d’interesse rendano più onerosa la rata di chi ha acceso un mutuo a tasso variabile quando le condizioni del mercato erano migliori. Che fare allora? Molte banche italiane, proprio negli ultimi mesi, hanno dato importanti segnali di apertura, rilanciando anche la rinegoziazione del mutuo. E’ possibile, cioè, chiedere al proprio istituto di credito di rinegoziare il mutuo, ovvero modificare alcuni aspetti, come il tipo di tasso e la durata delle rate. La rinegoziazione è stata disciplinata dal decreto Tremonti (Dl 93 del 29 maggio 2008) che consente al creditore e al debitore di pattuire la variazione delle condizioni del contratto di mutuo esistente, mediante scrittura privata anche non autenticata. Per mutare tasso e durata, dunque, è sufficiente che banca e mutuatario siano d’accordo. La rinegoziazione è senza spese per chi la richiede, che potrà continuare a usufruire di eventuali agevolazioni fiscali. L’estinzione anticipata del mutuo oggetto di rinegoziazione non comporta l’applicazione di penali, mentre restano invariate le garanzie già iscritte a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione. Le operazioni di rinegoziazione, poi, sono esenti da imposte e tasse di qualsiasi genere, nè ci sono costi amministrativi.

La rinegoziazione è dunque un’opportunità per chi vuole modificare le condizioni del precedente contratto. Qualora la banca dovesse rifiutare, c’è sempre l’alternativa della surroga, ovvero spostare il mutuo in una banca differente, apportando le variazioni desiderate: in pratica si accende un nuovo mutuo, usando l’ipoteca originaria dell’originario. In questo caso, però, è necessario un atto notarile, trattandosi di un nuovo contratto, che invece non è richiesto per la rinegoziazione.

Ora la domanda è: conviene rinegoziare? Generalmente, la rinegoziazione è molto conveniente se manca poco alla conclusione del contratto a e se l’esigenza prevalente e immediata è quella di tagliare l’importo del pagamento mensile. Per chi ha un mutuo a tasso variabile, viste le attuali condizioni di mercato, un passaggio al tasso fisso può comportare una riduzione sensibile dalla rata.
Per essere sicuri di fare il passo giusto, è fondamentale analizzare con cura diversi indicatori: il tasso che si sta pagando, indici come l’Euribor a 3 mesi (il parametro oggi più usato dalle banche che operano in Italia). Il suggerimento, anche per chi accende un nuovo mutuo è di scegliere inizialmente il tasso in base alla propria propensione al rischio, ma di essere pronti a cambiare. Il mutuo, infatti, deve essere considerato come un investimento attivo e, come tale, è bene essere preparati a rivederlo, sfruttando le migliori condizioni di mercato, anche con l’aiuto dei mediatori creditizi.

Per saperne di più: info@a1-money.eu.

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